Haftung bei fehlerhafter Werteinschätzung?

Die Erstellung eines Immobilien-Gutachtens ist zeit- und kostenintensiv, denn der Verkehrswert der Immobilie wird auf Grundlage gesetzlicher Bestimmungen (Wertermittlungsverordnung, Baugesetzbuch etc.) aufwendig berechnet. Aus diesem Grund lassen Eigentümer eines Grundstückes, Hauses oder einer Eigentumswohnung den Verkehrswert meistens durch einen Makler schätzen. Viele Makler werben auch mit dieser Leistung, um interessierte Kunden zu gewinnen.

Falsche Wertermittlung durch den Makler

Die Fehleinschätzung eines Maklers in Bezug auf den Verkehrswert einer Immobilie kann eine Pflichtverletzung sein, die den Makler zum Schadensersatz verpflichtet. Denn verkauft der Kunde aufgrund der Maklereinschätzung zu einem deutlich geringeren Kaufpreis, ist dem Verkäufer ein ersatzfähiger Schaden entstanden.

Toleranzbereich bei Schätzungen

Das OLG Karlsruhe (AZ 14 U 85/13) hatte dem Makler bei der Schätzung eines Immobilienverkehrswertes einen Bewertungsspielraum von max. 20 % zugebilligt. Liegt die Werteinschätzung des Maklers innerhalb dieses Toleranzbereiches, fehlt es an einer schuldhaften Pflichtverletzung. Eine Haftung des Maklers scheidet dann aus.

Der Fall: Mitarbeiter der Maklerin verschätzt sich um fast 60.000 €

Mit einer Kaufpreisvorstellung von 249.000 € beauftragte die Grundstückseigentümerin die Immobilienmaklerin mit der Veräußerung der Immobilie. Die Maklerin war die Bayerische Landesbausparkasse. Der für die Maklerin tätige Sachbearbeiter schätzte den Wert des Objektes jedoch nur auf 210.000 €, woraufhin die Verkäuferin ihre vorherige Preisvorstellung dem anpasste. Das Objekt wurde anschließend an einen von der Maklerin nachgewiesenen Kaufinteressenten zu einem Preis von 207.500 € veräußert.

Als die frühere Grundstückseigentümerin erfuhr, dass sie zu günstig verkauft hatte, bezahlte sie die Provisionsrechnung der Maklerin nur zum Teil unter Vorbehalt. Auf die Zahlungsklage der Immobilienmaklerin erhob sie Widerklage und verlangte die Zahlung von 66.000 € zzgl. Zinsen wegen Schlechterfüllung des Maklervertrages. Denn der Wert der verkauften Immobilie habe mindestens 50.000 € über dem vom Mitarbeiter ermittelten Schätzbetrag gelegen. In Kenntnis des wahren Grundstückswertes hätte sie zu diesem günstigen Preis nicht verkauft.

Das Urteil: Maklerin muss ca. 53.757 € zzgl. Zinsen zurückzahlen

Ein Immobilienmakler schuldet zwar keine exakt richtige Wertermittlung, jedoch eine vertretbare und sich im zugebilligten Bewertungsspielraum befindliche Bewertung. Überschreitet ein Makler diesen Bewertungsspielraum (Toleranzbereich), haftet er für den daraus entstehenden Schaden. Schadenumfang ist die Differenz zwischen fehlerhaft ermitteltem und tatsächlichem Verkehrswert. Der Makler haftet daher nicht nur für den Betrag ab Überschreitung des Toleranzbereiches. Vielmehr ist der Kunde so zu stellen, als sei diesem der exakt richtige Verkehrswert mitgeteilt worden.

Die Nichtzulassungsbeschwerde der Maklerin wurde per Beschluss zurückgewiesen. Die Maklerin hatte Schadensersatz zu zahlen.

BGH, Beschluss vom 02.12.2015, AZ: I ZR 47/15

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