Neuerungen bei Staatlicher Förderung im Bereich Wohnungsbau

Das Bundeskabinett will Sonderabschreibungen für Neubauten einführen. Gefördert werden soll der Neubau von Mietwohnungen im unteren Preissegment, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Das Bundeskabinett hat Anfang Februar einen Gesetzentwurf zur „steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ zugestimmt. Eine befristete Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau soll für Investoren einen steuerlichen Anreiz geben, in den Neubau von Wohnungen zu investieren. „Wir brauchen jetzt mindestens 350 000 neue Wohnungen pro Jahr – nicht nur für Flüchtlinge, sondern für alle, die bezahlbaren Wohnraum benötigen und schon immer hier leben“, so die Begründung von Barbara Hendricks (SPD), Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB).

Was die Bundesregierung plant

Die neue „Sonder-AfA“ soll nun für Bauanträge oder Bauanzeigen gelten, die zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 eingereicht wurden bzw. werden. Letztmals ist sie im Jahr 2022 zu nutzen. Abgeschrieben werden können statt bislang nur zwei Prozent über 50 Jahre für vermietete Neubauten dann zusätzlich im ersten und zweiten Jahr jeweils bis zu zehn Prozent der Ausgaben, im dritten Jahr bis zu neun Prozent. Zusammen mit der üblichen Abschreibung von zwei Prozent ergeben sich also insgesamt 35 Prozent in den ersten drei Jahren nach Baufertigstellung.

Die begünstigten Flächen müssen laut Entwurf dann aber mindestens zehn Jahre nach Fertigstellung vermietet werden.

Die Sonder-Afa soll es allerdings nur für Neubaukosten bis zu 2000 Euro je Quadratmeter geben – und nur, wenn die Baukosten einen bestimmten Betrag nicht übersteigen. Ursprünglich wollte die Koalition diese Obergrenze bei 2200 Euro je Quadratmeter festlegen, stattdessen sind es nun – auf Kritik vieler Verbände hin – 3000 Euro. Die Begrenzung soll verhindern, dass auch Vermieter von „Luxusappartements“ die Steuervergünstigung erhalten. „Wir müssen jetzt die richtigen Anreize setzen und den Neubau von Wohnungen gezielt und zeitlich befristet steuerlich fördern“, begründete Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) die Beschränkung der Abschreibung. Die Kosten der neuen Subvention wurden im Gesetzentwurf bis einschließlich 2020 auf mehr als 2,1 Milliarden Euro für Bund, Länder und Gemeinden beziffert.

Sonder-Abschreibung soll nur für bestimmte Regionen gelten

Die Förderung soll sich zudem auf Regionen mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt beschränken. Festgemacht wird dies an den Mietenstufen der Wohngeldverordnung (IV bis VI). Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums liegt dort das Mietenniveau um mindestens fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Zudem sind Gebiete begünstigt, in denen Mietpreisbremsen oder eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gelten.

Der Mieterbund kann in dem Beschluss der Bundesregierung nur Vorteile für Spekulanten und Investoren, nicht aber für Mieter sehen. Ob durch die Sonder-AfA Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen, sei nicht sichergestellt. Niedrigere, weil steuerlich geförderte Baukosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten.

Befürworter des Gesetzesentwurfs

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss sowie der Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes begrüßten die Sonderabschreibung als Schritt in die richtige Richtung.  Begrüßt wurde der Entschluss der Bundesregierung, die ursprünglich geplante Obergrenze der geförderten Kosten von 2200 Euro pro Quadratmeter auf nun 3000 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Einige der Verbände kritisierten jedoch, dass die Bundesregierung neben der Sonder-Abschreibung nicht auch die lineare Abschreibung von bislang zwei auf drei (GdW, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW, IVD) beziehungsweise vier Prozent (Zentralverband des Deutschen Baugewerbes) erhöht habe.

Kritiker der Sonder-AfA

Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen kann sich mit dem Kabinettsbeschluss nicht anfreunden und kritisiert die beschlossenen Maßnahmen als „reines Strohfeuer“. Mit der degressiven Ausgestaltung der Abschreibung würden vor allem Spekulanten angezogen, die eine kurzfristige Steuerersparnis erzielen wollten. Stattdessen sei eine höhere lineare Gebäudeabschreibung erforderlich, um den Wohnungsbau nachhaltig auszuweiten.

Auch der Mieterbund kann aus der Sonder-AfA kaum Vorteile für die Mieter erkennen. Von der 2,1-Milliarden-Subvention würden nur Spekulanten und Investoren profitieren. Ob durch die Sonder-AfA Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen, sei nicht sichergestellt. Niedrigere, weil steuerlich geförderte Baukosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten.

Erfahrungen mit Sonder-Abschreibungen

Die Erfahrung mit der Sonderabschreibung-Ost Anfang der 1990er-Jahre zeigte, so eine Studie des Empirica Instituts in Berlin, dass von der Sonder-Afa oft nicht die Investoren profitierten. Nachdem auch aktuell die Auftragslage im Wohnungsbau in vielen Ballungsräumen gut ist, muss davon ausgegangen werden, dass die Sonder-AfA die in einigen Städten bereits bestehende Preisblase noch verstärkt. Das Hauptproblem auf dem aktuellen Wohnungsmarkt bestehe, so Reiner Braun von Empirica,  nicht darin, dass Investoren keine Lust hätten, Wohnungen zu bauen. Vielmehr fehlt es Bauwilligen an ausreichend Bauflächen. Wenn aber nicht mehr Grundstücke zu bebauen sind, durch die Sonder‐AfA aber mehr Investoren darauf bauen wollen, dann verpuffe vermutlich die gesamte Förderung in einem höheren Grundstückspreis. „Die zusätzlichen Investitionen wirken meist preistreibend und gebremste Mieten mindern die Vorteilhaftigkeit von selbst genutztem Wohneigentum: Je niedriger die Miete und je höher der Kaufpreis, desto unattraktiver ist Wohneigentum“, warnt Braun.

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