Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip hat mit der Unterschrift des Bundespräsidenten auch die letzte Hürde genommen und wird am 1. Juni 2015 offiziell in Kraft treten. Das bedeutet besonders für Sie als Immobilien-Profi grundlegende Änderungen in der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Was jetzt zu beachten ist und wie Sie mit Aufträgen vor und nach dem 1. Juni 2015 umgehen, haben wir für Sie in Erfahrung gebracht. Dr. Oliver Buss (ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und hat uns in einem Interview die wichtigsten Fragen zum Bestellerprinzip beantwortet, zusammengestellt von Tobias Grünert Immobilien Mainz.



1. Können Sie die Änderungen aus der rechtlichen Perspektive kurz erläutern?

Im Kern geht die gesetzgeberische Intention dahin, den Mieter zu entlasten. Durch Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes wird bezweckt, dass der Mieter nur noch in Ausnahmefällen eine Provision an einen Makler zu zahlen hat, nachdem ihm ein Wohnraummietvertrag vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss eines solchen Vertrages nachgewiesen wurde. In der Regel soll der Vermieter, wenn er die Wohnung nicht selbst vermieten will, den Makler bezahlen müssen. Üblich sind 2 Monatskaltmieten in Mainz.


2. Was sollte der Makler aus Ihrer Sicht bei Anfragen sowie Aufträgen, die vor dem 01. Juni geschlossen wurden, beachten?

Bis zum Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung ändert sich bei provisionspflichtiger Maklertätigkeit für den Mieter, also bei vereinbarter Außenprovision, nichts.

Bei Maklerverträgen mit Vermietern, die eine Innenprovision vorsehen, wird sich auch über den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesnovelle hinaus nichts ändern.

Bei Maklerverträgen mit Vermietern, die den Makler auf die Außenprovision verweisen, würde der Makler ab dem Inkrafttreten der Gesetzesnovelle unentgeltlich arbeiten müssen, da er dann auch von dem Mieter die Außenprovision nicht mehr erlangen können. Es sollte demgemäß schon jetzt für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden, eine Provisionsregelung in den Maklerauftrag aufgenommen oder die Laufzeit bis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesnovelle befristet werden. Anderenfalls müsste der Vertrag gekündigt oder nachträglich geändert werden.

Bei jetzt schon laufenden Suchaufträgen ändert sich nichts, wenn der Makler die neuen gesetzlichen Regelungen beachtet, also insbesondere keine Wohnung aus dem eigenen Bestand vermittelt, sondern ausschließlich auf der Grundlage des Suchauftrages eine Wohnung findet und hierüber ein Mietvertrag geschlossen wird, nachdem der Vermieter sich hiermit einverstanden erklärt hat.
Die Gesetzesnovelle sieht keine Übergangsfristen vor. Die neuen Vorgaben gelten unmittelbar mit Inkrafttreten. Nach dem Inkrafttreten darf der Makler von dem Mieter keine Provision „fordern, sich versprechen lassen oder annehmen“, wenn nicht die Voraussetzungen des neu eingeführten § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz n.F. beachtet worden sind. Der Wortlaut ist eindeutig. Ich gehe gleichwohl davon aus, dass Provisionsansprüche, die vor Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung vollständig entstanden sind, auch danach durchgesetzt werden können, erst recht, wenn sich der die Provision schuldende Mieter womöglich schon vor dem Inkrafttreten in Verzug befand.



3. Was ist nach dem in Krafttreten des Bestellerprinzips bei Anfragen und Aufträgen zu beachten?

Bei neuen Aufträgen nach dem Inkrafttreten der Novelle ist streng darauf zu achten, dass die Aufträge des Vermieters und des Mieters streng zu trennen sind und vorzugsweise sogleich mit dem Vermieter eine Provisionspflicht vereinbart werden muss. Suchkundenaufträge sollten nur noch angenommen werden, wenn der Makler sich wirklich auch auf die Suche zu begeben bereit ist. Dabei ist zu bedenken, dass der Mietinteressent ggf. auch noch weitere Suchaufträge bei anderen Maklern platziert hat, was Suchkundenaufträge künftig auch wirtschaftlich im Einzelfall uninteressant machen kann.


4. Wie kommt ein Auftrag unter dem Bestellerprinzip zu Stande – Was müssen die Parteien jetzt beachten, um im rechtlichen Rahmen zu agieren?

An dem Zustandekommen des Auftrags/Maklervertrages mit dem Vermieter ändert sich auch in Zukunft nichts außer der Notwendigkeit, eine Innenprovision zu vereinbaren.

Bei künftigen Suchaufträgen ist auf die Form zu achten. Der neu eingeführte § 2 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz neue Fassung sieht zwingend mindestens die sogenannte Textform vor, also schriftliche Verträge ohne notwendige Originalunterschrift. Ausreichend sind also neben klassischen Briefen auch E-Mails oder Telefaxe. Mündliche oder schlüssige Maklerverträge gehören dann auf der Suchkundenseite jedoch der Vergangenheit an.

Nach Erteilung eines solchen Suchkundenauftrages, der jedenfalls der Textform genügt, muss der Makler sich „ausschließlich ” auf der Grundlage dieses Suchkundenauftrages auf die Suche nach einer geeigneten Mietwohnung begeben, darf aber auch dann eine Provision nur vereinnahmen, wenn er vor Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich den „Auftrag” des Vermieters hierzu eingeholt hat, was aber eher als Zustimmung des Vermieters und nicht als klassischer Maklervertrag zu verstehen ist.
Mietet dann der Mieter nicht, ergibt sich für den Makler das Problem, dass er dieses Mietobjekt auch keinem anderen Suchkunden anbieten darf, weil er es für diesen dann nicht mehr „ausschließlich” gesucht hat. Er kannte die Wohnung dann ja schon. Dann hilft nur noch der Versuch, mit dem Vermieter dieses Objektes einen ganz normalen Maklervertrag mit Innenprovision abzuschließen, was natürlich auch scheitern kann. Genau dieses eine Wort „ausschließlich” haben die Interessenverbände dem Gesetzgeber bis zum Schluss noch auszureden versucht, leider erfolglos.



5. Ergeben sich daraus Auswirkungen für die Vertragsgestaltung oder der Formulierung von AGB – wie sehen diese im Detail aus?

Hinsichtlich der Vertragsgestaltung ergibt sich letztlich kaum etwas Neues – mit Ausnahme der Formvorgabe für die Suchkunden und die notwendige Innenprovision bei Maklerverträgen mit den Vermietern. Insbesondere bedarf es natürlich auch bei den Suchkunden weiterhin der Erhebung der notwendigen Informationen nach dem Geldwäschegesetz und vor allem auch einer Widerrufsbelehrung, wenn nicht der Suchkundenvertrag ausschließlich in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen wird.


6. Welche Folgen sind bei einem Verstoß zu erwarten?

Künftig zu Unrecht vereinnahmte Provisionszahlungen des Mieters sind aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuzahlen. Verlangt der Makler ausdrücklich eine Provision, obwohl er weiß, dass er hierzu nicht berechtigt ist, dürfte sich dies auch als strafrechtlich relevanter Betrug darstellen.


7. Wie sollte sich der Makler aus Ihrer Sicht jetzt verhalten?

Der Makler sollte aus der Not eine Tugend machen und seine Marketingbemühungen künftig auf die Vermieter konzentrieren. Meines Erachtens wird sich nach zu erwartenden Selbstversuchen einiger Vermieter zeigen, dass dies auf lange Sicht keine Lösung ist. Der Service eines guten Maklers lässt sich nicht durch Selbstvermarktungsbemühungen des Vermieters kompensieren. Von unzulässigen Umgehungsversuchen ist jedenfalls abzuraten.


Wir möchten uns bei Dr. Olivier Buss für das Interview und seine Erläuterungen zum Bestellerprinzip aus rechtlicher Sicht bedanken.

Tobias Grünert Immobilien, Mainz

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